Bài viết này giải thích về quá trình đưa công trình vào vận hành, đơn vị vận hành công trình (CxA) là gì và tại sao quá trình đưa công trình vào vận hành lại quan trọng đối với các tòa nhà xanh, chẳng hạn như các tòa nhà được chứng nhận theo tiêu chuẩn LEED.

Giám sát thi công xây dựng là gì?

Nghiệm thu tòa nhà là hoạt động chuyên nghiệp nhằm đảm bảo các tòa nhà được bàn giao và vận hành thành công theo đúng Yêu cầu của chủ đầu tư dự án (OPR) và Cơ sở thiết kế (BOD).

Đưa vào vận hành đồng nghĩa với việc quản lý tài sản thông minh trong bất kỳ tòa nhà nào… Tuy nhiên, trong các tòa nhà xanh hoặc được thiết kế bằng công nghệ xây dựng “thông minh”, việc đầu tư vào đưa vào vận hành là rất quan trọng để đảm bảo các chiến lược xây dựng hiệu suất cao có hiệu quả trong thực tế, không chỉ trên lý thuyết.

Trong  Hướng dẫn ASHRAE 0-2005 , ASHRAE¹ mô tả quá trình đưa vào vận hành như sau:

“…một quy trình hướng đến chất lượng để đạt được, xác minh và ghi chép lại rằng hiệu suất của các cơ sở, hệ thống và cụm lắp ráp đáp ứng các mục tiêu và tiêu chí đã xác định”.

Tại sao việc đưa công trình vào sử dụng lại quan trọng?

Tương tự như việc một chiếc xe đua Công thức 1 phải được thử nghiệm trước khi đua, một tòa nhà xanh cũng phải được đưa vào vận hành trước khi đưa vào sử dụng để xác nhận (hoặc phủ nhận) hiệu suất của tòa nhà là cao và theo đúng thông số kỹ thuật của chủ sở hữu.

Thật vậy, chủ sở hữu nên yêu cầu đưa vào vận hành kỹ thuật trong tất cả các tòa nhà của họ để đảm bảo đầu tư thành công. Đối với chủ sở hữu tòa nhà đang cân nhắc LEED, tin tốt là LEED yêu cầu phải đưa vào vận hành để đạt được chứng nhận.

Việc đưa vào vận hành bắt đầu bằng tài liệu hướng đến lợi ích của chủ sở hữu và thông số kỹ thuật về hiệu suất. Yêu cầu dự án của chủ sở hữu (OPR) và cơ sở thiết kế (BOD) là hai tài liệu bắt buộc trong quá trình đưa vào vận hành và được đại lý đưa vào vận hành (CxA) sử dụng để phát triển và triển khai kế hoạch đưa vào vận hành của họ. Chủ sở hữu chịu trách nhiệm phát triển tài liệu yêu cầu dự án của riêng mình và nhóm thiết kế chịu trách nhiệm sử dụng OPR để phát triển BOD.

Người đại diện ủy quyền sẽ xem xét các tài liệu này để đảm bảo tính rõ ràng và đầy đủ, sau đó sử dụng các tài liệu này để hướng dẫn quá trình ủy quyền.

Đơn vị nghiệm thu (CxA) là gì?

Việc Nghiệm thu thường được thực hiện bởi một bên thứ ba độc lập gọi là Đơn vị Nghiệm thu, còn gọi là CxA.

CxA nên được tham gia ngay từ đầu quá trình lập kế hoạch và thiết kế (ASHRAE gọi đây là giai đoạn “khởi đầu dự án”), không phải tham gia sau khi xây dựng. Bằng cách tham gia CxA ngay từ đầu, CxA có thể đảm bảo rằng các yêu cầu của chủ sở hữu được thực hiện trong thiết kế tòa nhà cũng như trong quá trình phát triển sổ tay vận hành và bảo trì hệ thống tòa nhà.

Các mục tiêu cơ bản của việc đưa vào vận hành được ghi chú trong Hướng dẫn 0 của ASHRAE bao gồm:

• Ghi rõ ràng các Yêu cầu của Dự án của Chủ sở hữu (OPR)
• Cung cấp tài liệu và công cụ để cải thiện chất lượng sản phẩm
• Xác minh và ghi lại rằng các hệ thống và cụm lắp ráp thực hiện theo OPR
• Xác minh rằng tài liệu hệ thống và lắp ráp đầy đủ và chính xác được cung cấp cho chủ sở hữu
• Xác minh rằng nhân viên vận hành và bảo trì cũng như người sử dụng được đào tạo đầy đủ
• Cung cấp một quy trình thống nhất, hiệu quả để triển khai các dự án xây dựng
• Cung cấp các tòa nhà và dự án xây dựng đáp ứng nhu cầu của chủ sở hữu tại thời điểm hoàn thành
• Sử dụng các kỹ thuật lấy mẫu dựa trên chất lượng để phát hiện các vấn đề hệ thống, vì việc lấy mẫu như vậy mang lại giá trị cao, xác minh hiệu quả, kết quả chính xác và giảm chi phí dự án; và
• Xác minh sự phối hợp phù hợp giữa các hệ thống và cụm lắp ráp, và giữa tất cả các nhà thầu, nhà thầu phụ, nhà cung cấp và nhà sản xuất thiết bị và cụm lắp ráp được cung cấp

Thật không may, không có quy định hoặc quy chuẩn xây dựng hiện hành nào yêu cầu phải đưa công trình vào vận hành mặc dù nó mang lại rất nhiều lợi ích.

Theo Hướng dẫn thiết kế toàn bộ tòa nhà (WBDG), việc đưa tòa nhà vào vận hành có thể cải thiện hiệu suất năng lượng của tòa nhà mới từ 8% đến 30%² .

Ngoài việc tiết kiệm năng lượng, việc đưa vào vận hành còn đảm bảo cơ sở được xây dựng an toàn theo tiêu chuẩn và hoạt động theo đúng mục đích, giúp chủ sở hữu và/hoặc người sử dụng tiết kiệm chi phí vận hành và bảo trì (O+M).

Nghiệm thu có giống với thử nghiệm không?

Việc đưa công trình vào sử dụng không phải là sự kiện diễn ra một lần sau khi tòa nhà được xây dựng xong.

Đưa vào sử dụng là một quá trình liên tục bắt đầu từ giai đoạn thiết kế và lập kế hoạch xây dựng ban đầu, tiếp theo là xây dựng và sau đó là trong suốt vòng đời hoạt động của tòa nhà… Do đó, thuật ngữ “đưa vào sử dụng” không nên bị nhầm lẫn với “thử nghiệm”. Thử nghiệm là một phần quan trọng của quá trình đưa vào sử dụng.

Hướng dẫn số 0 của ASHRAE nêu rõ mục tiêu của việc đưa vào sử dụng là:

“…để cung cấp một phương pháp thống nhất, tích hợp và nhất quán cho việc cung cấp và vận hành các cơ sở đáp ứng các yêu cầu liên tục của chủ sở hữu” và “để giảm chi phí cung cấp các dự án xây dựng và tăng giá trị cho chủ sở hữu, người cư trú và người sử dụng.”

Có những loại hình công trình xây dựng nào?

Có ba loại quy trình đưa tòa nhà vào vận hành chính:

1. Đưa vào sử dụng: Thuật ngữ thông thường “đưa vào sử dụng” thường dùng để chỉ quá trình ban đầu đưa vào sử dụng một tòa nhà mới xây dựng hoặc tòa nhà đang trong quá trình thiết kế và thi công.
2. Đưa vào sử dụng trở lại: Đưa vào sử dụng trở lại là việc tiếp tục đưa một tòa nhà hiện có vào sử dụng sau khi đã được đưa vào sử dụng một lần trước đó.
3. Đưa vào sử dụng trở lại: Đưa vào sử dụng trở lại là việc đưa một tòa nhà hiện có vào sử dụng mặc dù tòa nhà đó chưa bao giờ được đưa vào sử dụng khi nó được thiết kế và xây dựng ban đầu.

Tuy nhiên, ngoài những loại ủy quyền này, còn có những sắc thái quan trọng trong việc triển khai chúng. Những sắc thái này liên quan đến việc ai trong nhóm dự án chịu trách nhiệm ủy quyền tòa nhà và việc xác minh và báo cáo nào được thực hiện cho chủ sở hữu.

Vận hành kỹ thuật là gì?

Nếu các tòa nhà đạt chứng nhận LEED được đưa vào sử dụng theo mặc định, tại sao các nghiên cứu chỉ ra rằng có tới 28-35% các tòa nhà được chứng nhận LEED không đáp ứng được mục tiêu sử dụng năng lượng ?

Một câu trả lời khả thi là loại ủy quyền được thực hiện:

1. Tiến hành đưa vào sử dụng:  Trong tiến trình đưa vào sử dụng, Đại lý đưa vào sử dụng được tách ra khỏi quá trình xác minh hiệu suất ở một cấp độ. Tiến trình đưa vào sử dụng hoạt động như sau³ :
   1. Đại lý ủy quyền (CxA) cung cấp phác thảo về quy trình ủy quyền cho các kỹ sư dự án và/hoặc nhà thầu.
   2. Các kỹ sư và/hoặc nhà thầu đóng vai trò là chuyên gia kỹ thuật của dự án, tuân thủ theo hướng dẫn của CxA.
   3. Các kỹ sư và/hoặc nhà thầu cung cấp mẫu kết quả thử nghiệm cho CxA. Kết quả thử nghiệm dành cho công việc đang tiến hành hoặc công việc đã hoàn thành.
   4. CxA quan sát các quá trình này và xác nhận rằng các quá trình đã được thực hiện.
2. Kiểm tra kỹ thuật: Trái ngược với kiểm tra quy trình, kiểm tra kỹ thuật dựa trên các cuộc kiểm tra thực hành, thử nghiệm chức năng và xác minh hiệu suất của hệ thống tòa nhà do cơ quan kiểm tra trực tiếp thực hiện. Không giống như kiểm tra quy trình, kiểm tra kỹ thuật không dựa vào dữ liệu mẫu được quan sát, thu thập và cung cấp cho đại lý kiểm tra bởi những người khác. Trong kiểm tra kỹ thuật, đại lý kiểm tra là chuyên gia cuối cùng thực sự thực hiện kiểm tra phù hợp trên tất cả các hệ thống tòa nhà.  ⁴

Chứng nhận LEED cơ bản là gì?

Nghiệm thu cơ bản là thuật ngữ chỉ điều kiện tiên quyết về chứng nhận LEED trong hạng mục tín chỉ Năng lượng và Khí quyển (EA). Nghiệm thu cơ bản là bắt buộc trong quy trình chứng nhận LEED trong LEED 2009 và LEED phiên bản 4.

Có thể coi việc đưa vào vận hành cơ bản là một trong những biện pháp tốt nhất do cơ quan đưa vào vận hành thực hiện nhằm đảm bảo các yêu cầu về hiệu suất của tòa nhà được xác định sớm trong quá trình phát triển dự án và xác minh rằng các hệ thống đã được lắp đặt theo đúng các yêu cầu đó.

LEED Enhanced Commission là gì?

Các yêu cầu về vận hành được đưa vào nhiều hệ thống thiết kế công trình xanh, bao gồm Tiêu chuẩn thiết kế năng lượng và môi trường (LEED) , Quả cầu xanh và Tiêu chuẩn ASHRAE 189.1 .

Như đã đề cập ở trên, hệ thống đánh giá LEED có điều kiện tiên quyết là phải đưa công trình vào vận hành cơ bản (Điều kiện tiên quyết EA 1: Đưa công trình vào vận hành và xác minh cơ bản) cũng như tín chỉ EA cho Đưa công trình vào vận hành nâng cao.

Sự khác biệt cơ bản giữa điều kiện tiên quyết và tín chỉ LEED là điều kiện tiên quyết là bắt buộc để có chứng nhận LEED, trong khi tín chỉ là tùy chọn.

Mục đích của điều kiện tiên quyết là “Xác minh rằng các hệ thống liên quan đến năng lượng của tòa nhà được lắp đặt, hiệu chỉnh và hoạt động theo các yêu cầu của dự án, cơ sở thiết kế và tài liệu xây dựng của chủ sở hữu”. Các yêu cầu cơ bản đối với điều kiện tiên quyết bao gồm chỉ định một CxA độc lập với nhóm quản lý thiết kế và xây dựng, nhưng có thể là nhân viên của cùng một công ty. CxA cũng có thể là nhân viên của chủ sở hữu tòa nhà. CxA phải xem xét các OPR cũng như Cơ sở thiết kế (BOD), để phát triển và kết hợp các yêu cầu đưa vào vận hành vào các tài liệu xây dựng, phát triển và triển khai kế hoạch đưa vào vận hành, xác minh việc lắp đặt và hiệu suất của các hệ thống sẽ được đưa vào vận hành và hoàn thành báo cáo tóm tắt về việc đưa vào vận hành.

Mục đích của việc đưa vào vận hành nâng cao là “Bắt đầu quá trình đưa vào vận hành sớm trong quá trình thiết kế và thực hiện các hoạt động bổ sung sau khi hoàn tất quá trình xác minh hiệu suất hệ thống”.

Các yêu cầu bổ sung của việc Vận hành nâng cao, ngoài các điều kiện tiên quyết, bao gồm:

• Chỉ định một CxA độc lập để lãnh đạo, xem xét và giám sát việc hoàn thành tất cả các hoạt động trong quy trình đưa vào vận hành trước khi bắt đầu giai đoạn lập hồ sơ xây dựng.
• Tiến hành ít nhất một lần đánh giá thiết kế đưa vào vận hành đối với OPR, BOD và các tài liệu thiết kế trước giai đoạn lập tài liệu thi công giữa chừng và kiểm tra lại các nhận xét đánh giá trong hồ sơ thiết kế tiếp theo.
• Xem xét các hồ sơ do nhà thầu đệ trình áp dụng cho các hệ thống đang được đưa vào vận hành để tuân thủ OPR và BOD cùng lúc với các đợt đánh giá A/E và đệ trình lên nhóm thiết kế và Chủ sở hữu.
• Phát triển sổ tay hệ thống cung cấp cho nhân viên vận hành tương lai những thông tin cần thiết để hiểu và vận hành tối ưu các hệ thống được đưa vào sử dụng.
• Xác minh rằng các yêu cầu về đào tạo nhân viên vận hành và cư dân tòa nhà đã được hoàn thành; và
• Đảm bảo sự tham gia của CxA trong việc xem xét hoạt động của tòa nhà trong vòng 10 tháng sau khi hoàn thành cơ bản với nhân viên O&M và người sử dụng.

Để đảm bảo rằng các tòa nhà không chỉ hoạt động theo đúng mục đích thiết kế mà còn đáp ứng được tất cả các yêu cầu của chủ sở hữu ngay từ đầu, thì quá trình đưa công trình vào vận hành là bắt buộc ngay từ giai đoạn khởi đầu thiết kế.

Việc đưa vào sử dụng lại rất quan trọng để đảm bảo các tòa nhà tiếp tục hoạt động với hiệu suất cao nhất trong suốt vòng đời của chúng và việc đưa vào sử dụng lại có thể giúp một tòa nhà hiện có chưa từng được đưa vào sử dụng hoạt động hiệu quả hơn nhiều và tiết kiệm tiền.

Xét về mặt lợi tức đầu tư, khi cân nhắc biện pháp tiết kiệm năng lượng (ECM) cho một tòa nhà có thời gian hoàn vốn có thể tính theo phương pháp đường thẳng, thì việc đưa vào vận hành thường được coi là “quả chín dễ hái”